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抄底中国写字楼,外资PE花了300亿,据说快要被买光了
2019-04-04 10:07:00  来源:中国资本观察  作者:姚蓝  
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  近日,一份外资机构在中国内地进行大宗房产交易的数据,让楼市又起波澜。投资者们发现,在2019的前3个月中,国外的私募基金花了近300亿元人民币来买入中国的商办写字楼。有媒体感叹,中资机构再不出手,北上广深的商办写字楼就要被买光了。

  外资的进入似乎给一直沉寂甚至有些艰难的国内商业地产开了个好头。其实,外资一直十分看好中国的房地产市场,各大私募基金一直在持续向中国投资,只不过这次投资的大手笔格外引人瞩目而已。

  3个月300亿的交易额

  3月29日,PropTech研习社给出一份外资在国内大举收购商办写字楼的数据报道,其中指出:截至2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达8起,累积交易金额超过300亿元人民币。其中,黑石集团以200亿元人民币的交易额占据“绝对优势”。其次是凯德集团、领展房产基金和基汇资本。

  此次的外资“抄底”可以说是2018年外资投资中国房地产热潮的延续。据世邦魏理仕数据显示,2018年外国公司在中国的商业房地产投资飙升62%,达到780亿元人民币(约合115亿美元),占上海商业房地产市场总销售额的一半以上。

  提到外资机构抄底国内房地产的原因,目前众说纷纭:有投资者认为是外资看中了中国房地产自身的投资价值,看到了其中的利润的提升空间;还有业内人士认为是人民币币值的稳定给了外资机构投资中国的信心;此外,值得一提的是,中国的商办写字楼进入存量市场,从而给了楼盘一定的升值空间。

  对此,中国资本观察(www.zgzbgc.cn)采访了同策集团首席分析师张宏伟,张宏伟表示:从市场阶段角度来讲,无论是外资,还是国内的大型房企或金融机构,找的都是国内的,尤其是一二线城市的核心优质物业。

  从写字楼的市场竞争格局来讲,即使是在北京、上海、深圳这样的一线城市,也会存在供应量偏大、库存量偏高的现象。只不过不同的区域会各有不同,例如:北京的二环以内,或者是上海的中环以内的优质甲级写字楼市场一直很受欢迎,未来仍具有可期的增值空间。

  据戴德梁行数据显示,整个大中华区的大宗物业交易大约为2300亿元人民币,而全球每年的大宗物业交易达10万亿元人民币。由此可见,中国的房地产市场有着充足的增长空间。

  据经验人士分析,外资机构选择进入中国房地产市场的影响因素包括:国内房价下调、限外政策松动、人民币币值稳定和国内楼盘进入商业存量市场等。对于这一阐述,张宏伟认为,限外政策不应是主要的原因,因为商办市场一直是可以自由进入的。只是现阶段商办物业的资产价格进入低谷期,再加上国内的开发企业资金比较紧张,所以,外资机构在这时进行抄底是高性价比的选择。

  事实上,不仅是外资机构,其实国内很多的大型房企或者金融机构也在寻找机会,无论是住宅类、商办类,还是产业类,因为现在的市场周期节点对于投资者来说,是一个相对较好的机会。

  外资抄底国内市场不是首次

  2008年曾是中国房地产市场的一个“冬天”,很多房企面临资金紧缺的困境,不得不走上“股权融资”之路,这使得外资“有机可乘”。举例来说,2008年7月12日,摩根士丹利花费52.8亿元人民币买入雅居乐地产控股有限公司旗下冠金公司30%的股权;2008年8月23日,招商地产公告称,与ARA Managers(Asia Dragon)Pte ltd签署《股权转让意向书》,整体出让公司间接持有的富城(中国)有限公司100%的股权,交易双方同意转让价值人民币17.5亿元的股权。据戴德梁行统计,2008年上半年国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗,其中,境外资金整栋物业买卖共有14宗,购买主要位于上海和北京。

  外资机构进军中国的房地产市场,更早要追溯到2005年。那一年,外资开始大规模的对华投资。例如,2005年11月,花旗集团以5000万美元收购上海永新广场75%的股份,2007年,花旗集团出售永新广场股权获利2775万美元,增值率达到55.5%;2005年,高盛集团以1.076亿美元收购上海的高腾大厦,2007年7月,高盛集团又以1.5亿美元转让出手,回报率达到39.41%。

  现在看来,外资一旦进入大众的视线,其投资规模一定是不容小觑,这也正是外资买入中国商办引起热议的原因之一。

  那么,外资机构的进入是否会像之前一样,再次赚的“盆满钵满”呢?

  张宏伟对中国资本观察表示,外资收购写字楼的特点就是在市场低谷期、调整期收购物业,之后装修运营,重新进行资产组合,在市场高位时再次出售。这是外资机构,尤其是有金融背景的外资公司的普遍操作模式。至于外资机构能否获利,关键是看他们能否掌握市场周期的变化节奏和趋势,以及是否具备抗风险能力和收益的能力。

  尽管此次外资机构大举收购的只是国内的写字楼或广场等,但因为其曾在房地产市场掀起过一阵“热风”,所以,仍使得国内不少的买房者捏了一把汗,怀疑住宅楼的价格是否会因此而回暖?

  针对这一问题,张宏伟表示,写字楼市场与住宅楼市场是不一样的,目前外资还很难将写字楼炒热,即使到明年也很难,所以暂时不会影响到住宅楼市场。

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责编:刘洁
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