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第一太平戴维斯解码南京商业地产:零售市场比较乐观
2020-03-02 16:03:00  来源:中国江苏网  
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疫情当前,商业地产遭遇不小挑战,如何做才是致胜王道?第一太平戴维斯南京公司总经理孙维接受南京媒体线上群访,解码南京商业地产的未来。整体来看,零售地产格局稳定,未来比较乐观。从目前的市场来看,最艰难的时刻已经过去,然而疫情之后复苏期的长短将依各个项目有所不同,总体而言更大程度上取决于商业持有者和经营者的策略。租金优惠策略只是短期内暂时缓解商家困境的手段。接下来,商业经营者应更积极地与商家合作,在消费者引流、服务方面做出努力。疫情之后,消费者可能会对客流聚集产生焦虑,因此,以往靠大量客流产生营业额的商家更应着眼于服务好目标客群,提高目标客群个人的消费力,而非仅仅吸引客流。

n谈压力:线下压力明显,但线上无法取代线下

线下承压:疫情期间,不少商业业态,包括餐饮、娱乐、健身、美容美体等,基本都处于闭店状态,而商场线上平台销售的情况也不乐观。不论是德基、水游城、景枫这样的购物中心,还是如金鹰,中央这样的百货体系,很大程度上仍然依赖于消费者的线下消费。

线上引流:线上线下结合将是疫情过后零售业的大趋势。纯线上模式无法取代线下商业的体验感。当然,随着5G 时代的发展,更多虚拟场景可以营造出更有趣的线上消费体验,但这还需经历一段时间的培育期。反之,线下商业也会更重视线上渠道的导流作用,嫁接高科技、各类互联网平台的应用,来实现更好的销售业绩。

n谈复苏:高端购物中心复苏期较短,社区商业会有更好的前景

南京自2月20日开始,不少大型购物中心陆续恢复营业,但复苏至往年同期水平尚需一段时间,这在较大程度上取决于疫情的后续发展。尽管目前疫情已基本得到控制,但距离疫情解除尚有一段时日,仍不能放松警惕。提及具体复苏期,不同定位的商业复苏期会有不同。

高端购物中心:高端购物中心的营业额复苏会相对较快,这与高端购物中心所针对的客群和消费方式息息相关。疫情期间,消费者对于生活必须品的消费从线下转移到线上,但对于奢侈品,消费者会更倾向于亲身尝试、对比、体验后购买,同时高端购物中心并不仅仅以客流量来体现营业额,人群聚集度原本就不高。相反对客流量依赖程度较高的家庭型购物中心或百货而言,整体复苏的时间会更久。

社区商业:社区商业往往与民生密切相关,成为本次疫情期间市民赖以生存的重要渠道之一,因此,社区商业已经脱颖而出,成为社区专属的“第二客厅”,紧挨消费者居住地的便利消费引发关注。

n谈“报复性”反弹:下半年几类业态或迎来报复性消费

整体来看,中小品牌零售商受疫情影响较大。随着疫情逐步稳定,最艰难的阶段已经过去,南京零售市场也将逐步复苏。如若疫情在二季度中后期完全结束,下半年度南京的商业地产将迎来井喷。就商业规律来看,下半年度消费额的占比本身即超过上半年度。可以预见的是,2020年下半年,南京商业地产或将迎来报复性消费,商业体将不遗余力,充分利用节庆节点,实施各类推广、促销活动,吸引消费。

服务业:与民生息息相关的业态发展态势平稳,健康行业、美容行业、娱乐休闲行业、在线教育行业将成为疫情后主要的消费反弹业态。

餐饮业:餐饮消费也将从线上回归线下正常水平,只是经过疫情洗礼,消费者用餐方式可能产生变化。餐厅需要提前做足调研,做好准备,应对餐饮业的复苏。此外,疫情期间,需求强烈的线上外卖平台也将更加受到商家重视,未来,餐饮商家和线上平台还会碰撞出新的火花,值得我们期待。

n谈板块:南京商业“潜力股”

目前,南京十四五的规划还未正式出台。但以下几大板块一定有强劲的发展动能。

- 河西元通板块:金融服务业和高端零售产业将进一步发展;

- 南部新城板块:随着土地有序地推向市场,将吸引更多品质开发商和运营商的进驻;

- 江北核心区:作为国家级特区的启动区,这一利好将促使其在十四五期间高速发展。

写字楼市场:谨慎乐观

疫情前,南京写字楼市场较为平稳,去年底企业换租和扩租的声音不断,原本预计2020年南京写字楼市场会比较活跃。受疫情影响,企业的换租和扩租计划可能搁浅,更多的是以续租为主,因此疫情对当下新增供应会产生去化压力,但对远期供应影响不大。

n谈压力:写字楼供应迎拐点,长期运营靠管理

2021年承压:疫情波及之下,南京部分大体量写字楼推迟入市时间,例如IFC、瀚瑞中心,一定程度上减少了新增供应。预计明年将迎来大量新增供应,增加市场去化压力。

高供应板块承压:在河西、江北地区,高供应下的写字楼市场使租金承压,但相信随着产业的有序导入,吸纳量上升,租金困局将有所突破。

租金承压:短期来看,疫情令到租金下滑,市场对租金波动持谨慎乐观的态度。但可以通过升级、创新的管理手段,提升物业品质,进一步稳定租金。

n谈复苏:甲级写字楼后市可期

甲级写字楼:长期来看,疫情之后,租户对于写字楼的选择角度会有不同,不仅只考虑地理位置、交通和租金因素,更青睐管理服务到位的高品质甲级写字楼,因为管理得当的写字楼往往在突发情况下,可以更好的保障租户安全和复工速度。因此,这类写字楼不太会受到疫情余波影响,下半年或将迎来复苏。

普通写字楼:相对而言,产权分散、管理和服务水平达不到行业标准、硬件条件较差的楼宇,更易受到疫情的长期影响。

n谈机遇:疫情红利产业值得业主关注

疫情对写字楼市场的影响甚至大过零售地产。尽管现在南京的企业复工正有序进行,但大部分产业恢复进程缓慢,预计第一、第二季度的业绩将遭遇不小挑战。对这部分企业而言,经营成本压力下的续租、扩租决策犹豫期将持续更长。

有意思的是,包括医药、医疗器械、科技、智能、在线教育等在内的疫情关联产业整体发展向好,盈利可观,是值得写字楼开发商重点关注的租户群体。

n谈未来:楼宇管理智能化

随着疫情控制逐步稳定,大规模复工在即。这为南京写字楼物业运营管理带来巨大挑战。物业全面部署消杀工作,加强对楼宇的办公人员和访客管理。

疫情之下,传统的经营管理手段不再完全使用,对楼宇管理提出了更多智能化服务的需求。我们需要借助先进科技来助力防疫工作的顺利进行,实现全场景数字化应用,以期迅速高效地应对突发事件。

按照应用的类型,主要的科技领域手段有:

- 楼宇结构可视化工具;

- 设施设备实时监测工具;

- 空间区域的客流轨迹密度及体温监测工具;

- 未佩戴口罩的远程识别及人员轨迹跟踪工具;

- 疫情/健康电子档案管理工具;

- 电子隔离门禁系统工具等。

第一太平戴维斯南京公司总经管理孙维表示:“疫情既是考验,也意味着机遇,正所谓‘危中见机’,我相信疫情对市场整体的影响是有限的。尽管今年是对南京商业地产的‘大考’年,只要每家商场和写字楼的运营付出加倍努力,做好服务、做好细节管理、做高品质,加上更精准化的推广、更定制化的会员管理和服务等,南京商业地产后市发展仍然可期。”

标签:疫情;写字楼;南京
责编:戚阜生
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